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買房托中介 “跳單”要擔責
來源:北方網 編輯:韓璐 日期:2020-08-03
內容提要:民法典于今年5月28日公布,并將于2021年1月1日正式實施。由廣州市科協、廣州日報社主辦,廣州市科學技術普及中心、廣東廣播電視臺珠江經濟臺、廣州喜揚揚傳媒承辦的廣州科普大講壇近日舉辦176期《人民至上!民法典時代到來》節目,向公眾解釋民法典將會給生活帶來的深刻影響。

  民法典于今年5月28日公布,并將于2021年1月1日正式實施。由廣州市科協、廣州日報社主辦,廣州市科學技術普及中心、廣東廣播電視臺珠江經濟臺、廣州喜揚揚傳媒承辦的廣州科普大講壇近日舉辦176期《人民至上!民法典時代到來》節目,向公眾解釋民法典將會給生活帶來的深刻影響。

  文/廣州日報全媒體記者龍錕

  物管無權斷水斷電催收管理費

  廣州市越秀區人民法院民三庭審判員戴鵬在物業糾紛方面具有豐富審判經驗。

  在戴鵬看來,民法典是新時代民事法律制度體系化、系統化的重大成果,極大地方便了條法檢索。

  “我們以往處理物業合同糾紛,要查閱民法通則、民法總則、物權法等多部法律法規。現在民法典將物業合同的規定獨立成篇,民眾知法用法的渠道更加簡單了。”戴鵬說。

  戴鵬提醒說,民法典第944條規定,物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業管理費,這是民法典的新規定。

  戴鵬解釋說,供水供電執行的是業主與供水供電企業之間的合同,物業服務人沒有權力去斷水斷電。物業服務人采取停水停電的行為屬于侵權,得不到法律的保護。“即便業委會與物管公司簽訂的物業服務合同中約定,可以采取該方式進行催收,該約定也是無效的。”他表示。

  現實中,總有一些業主覺得物管不作為,所以拒繳物業費。戴鵬并不建議業主這樣做,因為物管的不作為也需要衡量“不作為”的程度,要依據合同進行量化,不能靠主觀感受。“可以通過業委會另選物業公司,但是不建議業主以違約的方式來維權。”戴鵬表示。

  委托中介買房 沒過戶也要給報酬

  民法典明確規定,中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。對于房屋買賣而言,很多買家因為最終房屋沒有過戶,覺得不應該支付中介費用。戴鵬表示,這在法律上站不住腳,因為中介合同只需要提供訂立合同的機會和訂立合同的媒介,并不需要保障主合同的履行。

  戴鵬提醒,民法典第965條規定,委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應向中介人支付報酬。

  “這是一條禁止‘跳單’條款,也是對誠實信用原則的重申。”戴鵬表示,根據這一條規定,二手房買家如果通過中介看房,最后繞過中介直接與業主簽訂合同,便是“跳單”,中介可以起訴買家。

  現實中,如果很多中介機構推薦同一個房源,買家通過多家中介看了房子。最后,賣方選擇了一家收費較低、服務好的中介,支付了中介費,買下了房子。那么,其他中介機構是否能起訴買家“跳單”呢?

  戴鵬表示,通過市場公開自由選擇一個中介,這種行為不構成“跳單”。

  據戴鵬介紹,在涉及“跳單”訴訟中,中介要承擔舉證責任。中介需要證明買家通過自己了解到房源信息后直接與賣方簽訂了合同,但是未付中介費的事實,由買家進行抗辯。

  “買家抗辯時,需要提供中介在服務中隱瞞重要信息或者提供虛假信息的事實。”戴鵬建議。

  離婚冷靜期給夫妻冷靜思考的時間

  民法典第1077條規定,自婚姻登記機關收到離婚登記申請之日起30日內,任何一方不愿意離婚的,可以向婚姻登記機關撤回離婚登記申請。前款規定期限屆滿后30日內,雙方應當親自到婚姻登記機關申請發給離婚證;未申請的,視為撤回離婚登記申請。

  市政協委員、廣東連越律師事務所律師張星偉認為,總有一些夫妻因一時沖動要去辦離婚。設立離婚冷靜期,就是想給通過協議離婚的方式結束婚姻關系的夫妻有冷靜思考的時間,不要沖動。

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